Iniciativa del Colegio de Martilleros bonaerense
Alquileres: proponen descongelarlos con aumentos escalonados y negociaciones caso por caso con los inquilinos
Ambas iniciativas integran un documento realizado por los profesionales inmobiliarios titulado “Propuesta de Convergencia Locativa”, cuyo objetivo es comenzar a desmontar a partir de abril el corcet tarifario impuesto a los propietarios de las viviendas en alquiler. Este plan incluye también acercar al Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación iniciativas para ampliar la oferta de propiedades para inducir una baja en las tarifas de locación.
La Plata, febrero 2021.- “Por única vez, las partes podrán acordar escalonar el aumento en dos tramos, el primero, al formalizar el contrato y el segundo a los seis meses” en tanto que, en caso de divergencias en la determinación del valor del alquiler en las renovaciones de contratos, “las partes podrán requerir una tasación practicada por un Martillero y Corredor Público Matriculado, elegido en común acuerdo por ambas partes” pero en caso de “silencio” del dueño de la propiedad “o frente a su negativa de llegar a un acuerdo” el inquilino considerará resuelto el contrato “sin pagar diferencia por canon locativo o indemnización”.
Estos son los puntos centrales de un plan para descongelar los precios de los alquileres, elaborado por el Colegio de Martilleros y Corredores Públicos de la Provincia de Buenos Aires (MartillerosBA). Esos montos están inmovilizados desde marzo del año pasado por tres decretos sucesivos del Gobierno Nacional y su disparador fue la pandemia de coronavirus y su impacto en la actividad económica general.
En los fundamentos de su documento, MartillerosBA considera que “es recomendable que excepcionalmente se fijen pautas a fin de acordar sobre los términos y condiciones de una posible readecuación contractual, convenida previamente sobre la base de las condiciones que han impactado particularmente por la pandemia”.
“Propuesta de Convergencia Locativa” es el nombre que los profesionales inmobiliarios bonaerenses le dieron a este documento en el que destacan la necesidad de abordar la cuestión de los alquileres según el criterio del “esfuerzo compartido, tal como se refleja en el Artículo 12 del Decreto 66/2021”, el tercero emitido por el Gobierno nacional para congelar alquileres y desalojos en el contexto de pandemia (los anteriores fueron el 320/2020, de marzo del año pasado, y el 766/2020, de septiembre).
MartillerosBA aclara, sin embargo, que el artículo mencionado refiere a la instancia de Mediación Obligatoria para resolver los problemas surgidos entre locatarios y locadores en este escenario de emergencia y “creemos que no se puede dejar esta herramienta para la etapa de mediación previa a la Judicial; dejarlo a este arbitrio implicaría un desborde del sistema. Por eso concebimos, en estas circunstancias, el principio del esfuerzo compartido como una obligación, resultante de una prolongación de los principios de equidad y de la buena fe”.
Esa instancia de buena fe debe -para los martilleros- constituir “un mecanismo concreto y de fácil interpretación, de negarse alguna de las partes a su aplicación, otorgará a la otra parte, la posibilidad de recurrir a la resolución contractual”. Luego aclaran que “´esfuerzo compartido’ no significa necesariamente porcentajes iguales, sino, reparto de cargas” de acuerdo a las posibilidades de cada una de las partes.
El documento remarca entonces que este criterio no ha sido contemplado hasta ahora por las medidas oficiales. “Los DNU 320/20, 766/20 y 66/21 preservan al locatario pero no otorga facilidad alguna al locador” en una situación de emergencia por el Covid-19 durante la que “se produjo un aumento de tasas e impuestos provinciales y municipales de más del 40%”, remarcan los martilleros bonaerenses.
Como ejemplo que marca diferencias con el caso de los alquileres, MartillerosBA señala el de “los Deudores de Créditos Hipotecarios (UVAS), que para garantizar el proceso de convergencia y en consonancia con el criterio del esfuerzo compartido establecido en la Ley de Solidaridad Social y Reactivación Productiva, las Entidades Financieras aportarán un total de $ 1.411 millones durante el plazo de vigencia del mismo”. “En las locaciones, los propietarios no son los grandes bancos ni tuvieron la rentabilidad de estos créditos que les permitan ese aporte”, enfatizan.
En ese sentido, el documento detalla que la oferta de los locadores constituye una solución “para los dos millones de personas” que carecen de su vivienda en el país. Y que tanto propietarios como inquilinos sufrirán más efectos negativos de “extender la actual situación”, entre ellos: “Acumulación de deudas por pago de diferencias o por falta de pago y pagos parciales de alquileres; por efecto inflacionario, cuanto más se extiende la prórroga de los contratos, más se ajustará para lograr una corrección de precios: ya hay alquileres que con solo aplicar los índices, el ajuste sería por encima del 70%; aumento de conflictividad; y retracción de la oferta locativa”.
Cuando refiere a “aplicar los índices”, en el documento “Propuesta de Convergencia Locativa” se explica que se habla de los contemplados por la nueva Ley de Alquileres sancionada en julio del año pasado. Esta Ley, la 27.551, establece en su artículo 14 cómo fijar los incrementos del alquiler: anualmente y de acuerdo con un índice promedio del alza de precios al consumidor (IPC) y de la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE). Finalmente, la propuesta contempla que “las partes podrán pactar la no actualización del depósito en garantía, transfiriendo el monto proveniente del contrato prorrogado al nuevo contrato”. Y prevé conformar en el ámbito del Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat de la Nación “una mesa de trabajo con los Colegios de Profesionales de Martilleros y Corredores Públicos, a fin de diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles destinados a la vivienda
Escrito por Noticias Argentinas Buenos Aires, NA
